一線城市規范住房租賃市場 廣州嚴堵 “明租實售”漏洞

7月1日，廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求住房租賃合同期限不得超過二十年，有效打擊“明租實售”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“此次廣州的租賃新政從很大程度上體現了租賃市場改革將繼續，同時對于一些細節性問題會進行新的管控，這也有助于租賃市場的全面健康發展。”

　　隨著“租售并舉”時代的到來，一線城市在今年繼續完善租賃住房市場的相關政策，在加大租賃住房供應的同時，促進租賃住房市場健康發展。

　　廣州提出自持租賃住房“不動產登記”

　　關于租賃住房供應多元化方面，廣州再次明確要加大增量的途徑，進一步增加租賃住房供應。按照《通知》，所謂“新增租賃住房”，包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批準新建或改造的租賃住房。

　　同時，《通知》強調，用于建設自持租賃住房的土地出讓時，不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”，載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生合并重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓后自持租賃住房性質不變。”

　　同樣，利用集體建設用地建設的租賃住房，集體建設用地使用權人應整體申請不動產登記。不動產登記部門應在不動產權證和登記簿上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押”。

　　對此，嚴躍進表示，“廣州提到了‘不動產登記’等概念，這是目前出臺租賃住房政策的城市中所不涉及的。類似概念，也啟發全國其他城市，后續在租賃住房供給的同時，應該把不動產登記、租賃房源錄入、租賃合同備案等工作有效結合起來。”

　　廣州明確租賃年限上限為20年，鼓勵“短付”

　　為了有效打擊“明租實售”，廣州明確，“住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍”。

　　同時,在宣傳推廣及運營租賃住房項目時，廣州規定，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購”“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

　　嚴躍進認為，從具體微觀層面看，廣州此次對一些具體的違規租賃營銷行為明確進行了規范，此前市場層出不窮的“投資”“升值”“首付”“不限購”等用詞上的宣傳，這其實就是所謂的明租實售的概念，確實需要管控。

　　北上廣深加強住房租賃市場管理

　　隨著“租售并舉”時代的到來，一線城市率先出臺規范租賃住房市場的相關政策。在此次政策出臺之前，廣州就已經出臺了包括《廣州市房屋租賃管理規定》、《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》，從發展方向到細節管理予以規范。

　　不僅僅是廣州，北京也于2017年先后出臺了《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，從企業自持商品房出租、增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平臺、明確住房租賃行為規范，加強市場主體監管等多個方面進行政策管理。

　　同時，上海和深圳也于2017年年底出臺了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，包括充分保障租賃當事人合法權益、加快建立住房租賃平臺、加大租賃住房供應大力培育租賃市場供應主體、加強住房租賃監管等多個方面。

　　今年以來，一線城市加碼了租賃住房市場的管理。今年5月，深圳針對產業用房“二房東”虛報面積、壟斷房源的收費亂象，從增加有效供給、規范租賃行為、強化產業監管、編制租金指導價格、建立信息平臺、加強市場整頓、健全保障機制等七個方面出臺了23條措施，穩定產業用房租賃市場，尤其是編制了產業用房租金指導價，高出15%將被約談。

　　北京也在6月份進一步規范了互聯網信息發布，要求互聯網交易平臺要切實履行平臺信息審核和管理責任：房屋照片與實際相符；租金、傭金等明碼標價；同一房源不得由同一家機構(含分支)重復發布；同一房源由多家不同機構發布的應當合并展示；下架發布超過30日的房源信息；不得發布法律、法規禁止出租的房源信息等。

　　嚴躍進表示：“北京、廣州等一線城市的租賃住房政策本質上都是圍繞‘多主體供給、多渠道保障’而展開的，即針對住房供給采取了一系列政策規范。同時，今年以來，一線城市的政策從微觀層面出發，查漏補缺，充分保障租賃當事人合法權益，這對于全國其他城市也有啟發和示范的意義。”